很高兴又和各位见面啦，这次我想和你们聊聊上海浦西有几个区(上海浦西7区楼市详解);精心为你准备的干货，以及的内容，其实这篇内容对于新手来说还是比较重要的，因为涉及的也比较多，如果你认真看了肯定会有一些收获！

2018年上海的新房供应集体开闸，其中17年沉寂了大半年的市区，引来了大规模的集体推盘入市。而这高供应也让上海的改善型市场一直处于较高的热度环境中。有较多的市区盘甚至推盘后出现迅速去化的情况，其中又以浦西为最。

市区气温40度 5340组客户抢2968套千万住宅

据了解，在上海7个浦西市区静安、黄浦、杨浦、虹口、普陀、徐汇和长宁中，除了长宁区外每个区都有新房推出，并且每个区都有开盘当日的摇号人数超过推盘套数的大热盘。整个内环的置业环境其实是比较明朗的。从中环开始再到内环，其实土地供应逐年的再减少，再加上政府的限价政策，以至于前年整个内环内新房拿证是比较困难的，这也导致了内环新房的购买力被已经被压抑许久了。今年开闸后的内环内，绝大多数的新房项目都能引起不小的购房热潮。

六区均有大热 静安以6盘拔得头筹

其中又以静安为最火置业地，静安在10月前推出的6个项目全是炙手可热的红盘。其中新静安占据了4个，2015年底闸北并入静安后，闸北各板块的身价暴涨，并且随着大宁商业广场等众多大型商业的汇聚，让区域内楼市的热度居高不下。

黄浦区内拥有着人民广场、淮海路和新天地等多个大型商圈，在市中心的多个区域内，都有着非凡的地位。区域内的楼市热度当然不低，但是极高的总价让这个寸土寸金的区域面向的购房者群体比较窄，所以豪宅的集体入市也让这个区域的市场进入了“供大于求”的境地，区域内后期入市的泛海国际住区也并没有取得像前期那样被抢购的情况。

杨浦区内目前是“两分天下”，区域内只有新江湾和东外滩两个板块有新房项目，而东外滩在供应上显然占据了绝对的优势。板块年内共有7个千万级的豪宅入市，这让板块的关注度一直居高不下，但由于过多的豪宅项目入市，购房者买房时也会更加的冷静，再加上客源被这些项目所分散，导致了除最先开盘外的翡丽甲第和阳光城滨江悦外，接下来的5盘都未取得十分优秀的开盘成绩。其中首创天阅滨江距离翡丽甲第仅一街之隔，都是带装修的豪宅，并且首创的房价还比翡丽甲第略低一些。即使这样，在占据市场先机这一环上，后入市的项目有着明显的劣势。

虹口、普陀和徐汇三区，在新房的供应上要比前三个项目要少一些，但都有着大热盘的出现，整体而言整个市区内的市场环境都比较优异，区域内的供应也一直在一个较高的水平线上，不过后期入市的新房项目却不得不面临着目前“粥多僧少”，购房者越来越理性的市场环境，开盘时的热度也不会像前期那样高涨。但凭借着市区优秀的区位配套和这些豪宅本身过硬的品质，去化速度并不会太慢。

而在前期已经入市的这些大热盘中，位于黄浦的翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院，普陀的绿地海珀玉晖和杨浦的阳光城滨江悦目前都已彻底清盘。剩下的项目也都纷纷进入待售，下次开盘还不知道是什么时候，除此之外，还有不少的市区高关注度的热盘处于拿证阶段，今天就来盘点一下大热市区中值得期待的好项目。

内环内老大哥 黄浦新盘较多大户型豪宅占多数

黄浦作为内环内的“老大哥”级别的区域，区域内的新房也都是关注度较高的豪宅。目前新房的存量较多，除了两个在售的房源外，还有四个待售项目未开盘。其中中海建国里这个黄浦纯新盘目前已有即将拿证开盘的消息传出，将推出139平米和220平米的户型，具体的开盘时间及价格待定。

中海建国里

价格尚未公布

西藏南路688弄

但在限价政策下，豪宅的稳定性高，价格波动比郊区刚需会小很多。所以板块内的新房价格相差的都不会很多。根据克而瑞数据的的显示，黄浦区2018年的并未有别墅房源网签，但是一手房住宅的成交均价稳定与12万元/平米上下。

另外，区域内最小的户型是中海建国里项目的139平米户型，而像凯迪迪美逊、复兴珑御等项目最小的户型就在200平米左右，超高的均价再加上板块内大户型的供应特点，即使是改善型的购房者，置业的压力还是会比较大。

供应巨头静安 区域新老板块PK

静安区其实可以分为新老静安两个区，新静安就是以前的闸北区，自从并入静安后，这个板块的身价都在猛涨，而老静安作为上海最成熟的生活区之一，就算在寸土寸金的内环居住区中，置业价值也是名列前茅的。而板块内目前在售的新房也比较多其中又以新静安为供应的大头。

根据克而瑞的数据显示，静安区2018年至今的成交均价从7至8月后经历的一波涨幅后，均价就从9字头一直稳定与12万元左右，与黄浦区相比房价要稍微便宜一些。

从地图上看，除了九龙仓静安壹号以及嘉天汇两个项目外，其余的新房项目都位于新静安板块。而老静安的豪宅以最小150平，最大600平米的户型让不少购房者望而却步。新静安可能更加的适合普通改善型的购房者。

新静安内有不夜城、大宁和彭浦永和三大板块，而其中热度最高的无疑是大宁板块。比起不夜城和彭浦永和两个板块而言，大宁不受上海火车站的影响，并且板块内有大宁商业广场等众多大型商业的汇聚，让板块的热度居高不下。

并且板块内的新房供应也十分充足，静安府西区、静安府东区和大宁金茂府都是上半年推出后引起广泛业界关注的大热项目。而近期，大宁金茂府的最后一批别墅和静安慕舍都传出了将要拿证的信息，年底大宁或将再迎来一波供应的高潮。

大宁金茂府

价格尚未公布

四居室,二居室,三居室

静安区彭江路333号（近平型关路）

普陀中规中矩 真如副中心还未显峥嵘

普陀区从内环到外环跨度较大，所以在房价上与静安和黄浦两区有着较大的差距，并且板块内还有别墅房源的加推，根据克而瑞数据的显示（红色为公 寓，粉色为别墅）区域内别墅住宅的房价在100000元/平米左右，而普通住宅的成交均价更是仅有9字头。

而板块内目前存在的新房数量比较多，其中2个项目位于内环内， 2个项目都位于中环内，3个项目位于外环内，而普陀的热度还是主要依靠于内环内的几个大热项目，比如目前已售 罄的绿地海珀玉晖和刚刚开过盘的世纪之门荣联家园都是比较热门的项目。

而内环外的几个项目在热度上就要稍微差一些，主要原因是由于普陀的内环外目前处于一个青黄不接的时期，品尊国际和中鹰黑森林都是卖了许多年的老盘项目了，而今年内环外又仅有象源丽都一盘推出，使得普陀的内外环一直给人一种中规中矩的印象。

但事实上，普陀的内环外有着真如这个上海城市副中心，在置业价值上真如并不弱于内环。可惜的是，目前板块中仅有品尊国际一盘在售，并且这个项目千万的总价对于想在中环置业的改善型购房者来说，压力还是十分大的，以至于真如这个城市副中心并不能带动起整个区域内内环外的楼市发展。

不过今年10月，上海市普陀区真如板块内的四幅地块开拍，总出让面积约7万平方米，起始价共计约93.99亿元，4幅地块中含有2幅纯住宅地块。地块最终被中海、中环联合体以底价拿下，这会是真如未来新房供应的主力。并且4个地块中还有一座涵盖全业态消费体验的大型购物中心，而在办公部分的产业导入方面该地块则建议引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸、金融、互联网、文化服务等产业。

真如虽然真如同样属于城市副中心，但发展速度远不如五角场等区，一方面和区域内杂乱的环境有关，另一方面和区域内附加值不高的产业结构有关。地块是真如副中心建设的核心位置，多个标志性项目也在建设中，届时会形成联动效应。这也将会是普陀发展中较为重要的一环。

杨浦两分天下 东外滩成今年最大“供应商”

之前提到杨浦的东外滩年内入市了7个千万豪宅，是今年市区最大的新房供应板块了，虽然集体的入市让板块内的客源被分散，以至于后入市的项目中有较多都没有取得优异的销售成绩。但是供应的充足也让不少有意愿改善的购房者选择到杨浦来置业。

目前杨浦东外滩还有4个项目未来仍有加推，另外新江湾板块也有3个项目后续还将有加推。其余板块如五角场、控江、中原等，已经没有一手房供应。这也使这两个板块经常被人拿来比较。

根据克而瑞数据的显示：这两个板块内的成交均价相近都在9字头上下徘徊，而东外滩由于有八埭头滨江园，首创天阅滨江和翡丽甲第等内环内的新房项目，所以严格上来说还是东外滩的房价要稍高一些。

另外，东外滩邻内环区域板块,独占15.5公里黄浦江景加之其与黄浦滨江、浦东内环滨江相比之下较低的房价，近年来热度大增。板块内目前已通有轨交4、12号线，未来还规划有18号线。道路交通方面通过内环和中环线可做到便利出行，通常周边区域通达市区主要商圈还是十分方便的。

新江湾板块这方面要稍弱一些，板块内目前近一条10号线，只能照顾到新江湾核心区域的小区住户，大部分开车业主也很可能因为淞沪路很堵，以及逸仙路高架前火车闸道口的阻断而浪费不少时间。不过未来规划有18号线，且10号线二期衍生让这块区域交通能级提升。

新江湾板块的主要卖点在于新江湾城的绿化做得很好，这在上海内环内很少能找到整体绿化环境这么好的地方；另外板块内的学校都还不错，幼儿园的话有中福会和两个示范园，小学就是复旦科技园和上音实验，坦白说硬件设施相当好。

总体而言两板块各有优势，东外滩凭借着滨江优秀的地段以及目前较为光明的发展前景赢得了不少购房者的青睐，而新江湾虽然地段和内部配套略逊一筹，但是如果考虑到孩子上学和区域环境问题的话，这会是个极佳的选择。

虹口供应成弊 热度再高也架不住地主家没余粮

虹口区作为上海文化名片，是海派文化聚集地，从区位而言，虹口作为上海中心城区之一，项目周边是内环内最具价值的”外滩、北外滩、陆家嘴”所构成的黄金三角区，而拥有如此地段的虹口置业的热度一直不低，但板块内供应的问题却一直阻碍着购房者。

目前板块内共有三个新房项目，其中瑞虹新城悦庭是虹口供应的主力项目，这个卖了18年的老盘让他在虹口赢得了不少的购房者的喜欢，项目的每次开盘都有不俗的号召力。

项目位于虹口区四川北路板块，属内环内地界，附近有内环高架、外滩隧道、新建路隧道等，驾车去浦东浦西上班十分便捷。作为虹口超大体量的住宅社区，目前的生活氛围是很浓厚的。项目自带的商业配套瑞虹天地集购物、餐饮、娱乐于一体，最近两年瑞虹新城再添商业项目“星星堂”、“月亮湾”、“太阳宫”，这些商业也弥补了虹口缺乏大型商业的这个弊端。

除此之外，在虹口能在口碑和知名度上跟瑞虹新城争锋的可能也只有新城虹口金茂府了，这个项目16年才拿地，但当时这个项目被新城以37亿元总价拿下，溢价率77%，楼板价67409元/㎡，可售住宅部分楼板价约7.4万/平米。如此高的楼板价也让这个土拍项目站在了风口浪尖。而后续，上海第三座“金茂府”的名头也让不少虹口的改善购房者蠢蠢欲动。

新城虹口金茂府

约102000元/平方米

四居室,三居室

虹口区广灵四路855弄

金茂府最大的卖点就是“科技住宅”的噱头了，而新城虹口金茂府除了延续了这个噱头外，在户型的设计上也更加的上心了。

以148平米4房户型为例，6.4米的面宽就算是在豪宅中也比较少见，并且客厅及餐厅还有一个同样面宽的超大阳台，让室内的采光变得极为优秀，主卧也是套房的设计还自带衣帽间，保证了主人的私密空间，U型厨房的设计，使得切配煮更加的科学合理。

这两个品质过硬的豪宅再加上同为虹口老盘的珠江铂世外滩界，虹口的供应量虽然少，但是在质量上，每一个都是有着高关注度的高品质项目。

傲娇的徐汇区 板块置业价值高但新房入市意愿不急

徐汇是一个十分低调的市区，板块内新盘项目众多，纯新盘也比较多，但这些项目对于拿证的欲望似乎都不太强烈。除了云锦东方外，今年仅有徐汇公园道壹号项目拿证。而板块内的三个纯新盘目前都未有想要拿证的信息传出。想要置业于徐汇的购房者们可能还要等上一段时间。

板块内目前在售的就只剩恒盛尚海湾一个项目了，15万元/平米的单价再加大平层最小282平米的户型，超高的总价让这个徐汇滨江的老牌豪宅去化变得十分缓慢。而随着云锦东方那开盘迅速售完，徐汇滨江这个大热的置业地又陷入了沉寂。

从地图上来看，徐汇区目前的三个纯新盘项目都位于徐汇的滨江，其中衡源西岸壹号的地段要稍微好一些，位于中环内距离黄浦江也稍近一些。而融创领馆壹号院和漓江山水三期位于外环外的华泾，与梅陇相邻。并且两个项目旁就是徐汇的区重点中学位育中学，边上的教育资源还是比较优秀的。置业价值也比较高，但是按照徐汇拿证的速度来看，要等这三个项目拿证还需要一段不短的时间。

长宁供应捉急 4大新房沉寂一整年

长宁是上海最低调的一个区域了，2018年是供应开闸放量的一年，但长宁却始终低调一证不发。这不得不让人觉得是否长宁已无新房在售了。

根据新浪乐居楼盘库的数据显示，长宁目前有三个在售新房后期仍有加推，并且还有一个纯新盘项目。但目前三个在售项目均以大户型房源为主，最小的是中山学林苑项目的160平米户型，大户型对应的高总价让长宁的新房去化相对较慢。这也导致了后期房源的开盘一再推迟，以至于今年一证未拿。

四个项目中中山学林苑和淮海名邸位于内环内，朗诗新西郊位于中外环，这三个项目也是卖了多年的市区内老牌豪宅了，虽然地段品质过硬，但由于去化周期较长，项目的市场关注度都一直都在滑落。而这个关注度可能需要古北ONE这个纯新盘项目来拯救了，古北ONE位于上海的四大富人区之一的古北，与那个曾经卖出一平20万的古北壹号相近，相隔不过1公里，周边的居住环境和生活氛围是十分优秀的，并且项目主推的户型为122-133平米，较板块而言这个户型是较为稀缺的，在控制总价方面要比其他古北的项目跟有竞争优势。

并且户型的设计也十分出色，以最大的133平米3房2厅2卫户型为例，项目的房子都是扇形的，这也导致了这套户型南面面宽很大，且有大面积景观阳台，连接主卧。四开间朝南的设计，让室内的采光较为优秀，并且各个空间都较为方正，保证空间利用率，后期在居住上也较为舒适。

可以看到项目的地段和产品力都比较的给力，是一个值得关注的纯新盘项目，它的入市也将会填补目前长宁一证未拿的尴尬境地。

总的来说，浦西的七个市区区域，虽然没有郊区供应那么充足，但是各区内都有不少的新房储备，在短时间内还有较为充足的供应可以提供给市场。但是政府限价给这些高均价的项目带来的限制还是比较明显的，所以不想在此时入市的项目也有不少。此次市区内大规模的推盘入市或许是一次比较好的入手时间。

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位于青浦徐泾的改善型住宅，由在97家央企中排名01号的中国核工业集团有限公司的全资子公司开发，是青浦少数2公里内被17号线及2号线同时辐射到的纯新盘，项目预计即将入市，敬请期待。

中海建国里

价格尚未公布

西藏南路688弄

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